一．上海写字楼市场供应翻倍，空置率下降。

2021年上半年上海写字楼市场供应恢复，同比增长245%，整体净吸纳量已超去年全年水平。细分市场看，“十四五”重点推进的滨江发展带如前滩，徐汇滨江和世博后滩上半年表现亮眼，前滩更已成为浦东空置率罪低片区，录得13.0%；核心拓展区及其次中心项目多点开花，品质升级需求渐增，多极发展态势明显；而核心商务区中陆家嘴和南京西路以内部同级搬迁扩租为主，表现较为积极。全市空置率累计下调1.9%，至17.8%。

2021年上半年，上海商务园区写字楼市场迎来八个新增项目入市，分别位于张江、金桥及市北等板块，共计41.3万平方米。充沛供应为各类租赁活动提供多重选择，带动市场愈发活跃，净吸纳量录得46.2万平方米，为近五年ZUI高值，上半年市场空置率累计下行1.1个百分点至16.8%。

二．行业需求方面，来自TMT行业的租赁需求占比50%，其中，电商相关企业选址议价空间尚存的临空与市北板块完成升级置换，游戏公司依然选择行业聚集属性较强的漕河泾进行搬迁扩租，通讯、互联网类租户亦录得少量成交；生物医药位列第二，占比18%，得益于其完整的产业链布局与完善的政策导向，张江仍是具有研发需求医药企业择址的SHOU选板块；新能源汽车相关行业延续活跃扩张态势于漕河泾、张江等成熟板块设立新点，推动消费品制造业成交占比达13%。对比各子市场表现，张江与漕河泾仍为去化强劲板块，而临空、金桥等板块则考虑通过引入联合办公提供多元服务来吸引租户缓解去化压力。供需双方预期向好，市场以板块内升级扩租为主要成交类型。成熟板块租金上涨动能增强，带动全市平均租金报价较去年年底上涨0.9%，有效租金亦录得0.7%的涨幅。

三．行业需求方面，内资企业占比进一步提升，以TMT包括互联网科技、新媒体、电商等升级扩张为主导；其次，部分外资主力需求核心区位逆势发展，其中开放政策落实下外资金融业整合升级需求渐增，同时境外旅游消费回流，致使外资消费品类如快消、奢0侈品亦呈扩租趋势。从成交类型与区位看，搬迁扩租需求占比近六成，其中搬迁类型约70%为升级需求。供应充沛的北外滩及前滩与租金激励增多的淮海中路及世纪大道则是兼具区位和品质提升的目的地，不乏来自于商务园区及其他次级楼宇的选址案例。此外，政府引领资本在高科技产业流动的背景下，为大面积去化形成愈加重要作用。租金表现上，入驻率攀升的热门地点实现不同程度的租金上扬，如前滩，外滩，五角场。全市租金报价较去年底下调0.5%，同期跌幅明显收窄。随着业主定制装修和轻资产运营的普及化，装免适用期限呈下调趋势，其成交租金可在毛胚交付上实现每天每平方米0.5-2元程度上浮。

四．上半年上海大宗交易量稳居全国第意，大宗交易成交总额达459.3亿元，同比增长16%。从成交笔数指标来看市场活跃度，全市累计录得29笔大宗交易，投资意愿增强。从成交物业类型来看，写字楼等相关物业与物流占据主导地位，占比分别为52%与14%。同时资产交易类型也更为广泛，零售、酒店与仓储以及数据中心的成交比例也较去年同期明显回升，标志着后疫时代新一轮房地产周期或正拉开帷幕，投资者在继续寻求稳健成长型资产的同时，正通过另类资产投资来优化房地产资产组合。

上半年频现多宗资产包交易，博枫收购上海悦荟、青岛西安悦荟、重庆东原·悦荟·新新Park以及北京项目等五个购物中心资产包，折合人民币约89亿元。平安人寿收购中国来福士资产组合的部分股权，凯德将继续持有这六个项目的股权并负责项目的运营及资管，并换仓”新经济”资产，重点布局产业园区、物流和数据中心。保德信与新宜中国共同完成了两笔中国物流地产项目的收购交易，项目地点分别位于南京、上海以及廊坊。此外，内资自用买家特别是TMT、金融机构纷纷在沪购置了总部楼宇，成为上半年投资市场持续复苏的基石。